一 | 10月中旬，张强看中了北京三环内的一套小一居室。 杭州日报讯 昨日恰逢七夕佳节，坐落于花港公园的蒋庄婚姻登记处迎来启用一周年纪念日。与中介沟通后，他觉得价格合适，可以考虑入手。
二 | 房子的挂牌价约150万元，中介告诉他，业主急于套现，如果付款条件合适，预计120万元至130万元即可成交，具体需与业主谈。为烘托节日浪漫氛围，花港管理处推出“喜证良缘・永以为好”一周年七夕主题活动，依托蒋庄临水荷庭的幽雅景致与江南名园的深厚底蕴，融汇七夕传统婚嫁文化与婚姻登记的相守初心，让千年西湖山水为人间良缘温情作证。现场，一座高约1.8米、由16853颗乐高积木拼搭而成的大型“乐高玫瑰模型”成为最特别的“爱情见证者”，办理结婚登记的情侣纷纷驻足打卡。除了合影留念，青年男女两两搭档，携手拼搭乐高七夕限定玫瑰，没有图纸也没有标准答案，一人描述构思、一人动手实操，默契十足。
三 | 今年七夕，蒋庄还迎来特殊“爱情助攻”——在告白定情环节，一台智能机器人缓缓驶向一对情侣，机械臂稳稳托举鲜花，送到女孩面前；古园月洞门前，几台机器人随着音乐跳起“爱心舞”，机械臂在空中划出一道道心形弧线，引得新人们纷纷拍照记录。 张强的首套自住房位于五环外，按照北京的限购政策，他仍拥有一个五环内的购房资格。此次活动还为领证新人定制了专属仪式体验套餐：新人可亲手制作荷花花束、在爱心造型布景前留影、在拼图卡片上写下七夕寄语，还能DIY专属证件包，收纳人生珍贵的幸福凭证。这次购入第二套住房，他并非为了资产升值，更多是从租金收益角度考虑。此外，景区还特别准备了专属西湖特色婚书，并加盖西泠印社定制爱情印章，以金石留痕，镌刻婚约承诺。他认为，对自己这个上班族而言，拥有工资之外的被动收入，是未来的重要保障。
四 | 一位新郎手捧盖印后的婚书感慨道：“以前总觉得婚书就是一张纸，现在才明白，这上面盖的是一辈子的约定。 张强投资房产的念头来自朋友的启发。
五 | 今年7月，他的朋友以120万元的总价，在一个双地铁小区买入一套小户型，每月租金约4000元，这让许多朋友羡慕。张强说，这样的机会并非随处可见，需要主动寻找。
六 | 下半年以来，一位从事私募投资的人士也开始在一线城市核心区物色总价低、出租率高、租金收益稳定的住宅，在他看来，当前仍有好的投资机会，但稍纵即逝。
七 | 寻找机会 张强是一名工程师，工作和收入相对稳定。”未来，花港管理处将持续依托蒋庄独特空间优势，打造富有西湖辨识度的文旅活动，让这座江南名园继续见证更多良缘佳话，让西湖山水定格更多美好爱情。早年，他与大多数上班族一样，利用闲钱在环京地区投资了几套房产，也赚了一些钱。
八 | 近年来，随着市场波动，除北京的自住房外，他已陆续清空了环京的投资房产。 尽管张强入手较早，但由于错过最佳出售时机，赚得并不多，他用这些钱提前还清了自住房的贷款，余下的一部分资金，他希望找到一个收益稳定的投资渠道。 张强说，他想过投资股市，但因为不懂，没有贸然进入；这几年基金波动也大，本金可能损失掉；银行理财和定存虽然稳，但收益太低，抵不过通胀。 今年5月，朋友让他陪着看房。7月，朋友全款买下了一套20年房龄的小一居，挂牌价130多万元，最终含税成交价约120万元。 这套房距地铁站约1公里，有两条地铁交汇，周边配套齐全。一居室月租超过4000元，装修好一点可达4500元，每年租金收入约5万元。 朋友的买房经历启发了张强，与其让钱躺在银行，不如全款买套房收租。手中200万元闲钱足够操作一单。
九 | 由于当前市场并未完全企稳，盲目投资仍有风险，寻找投资标的物需要聚焦房价波动较小的区域或小区，或者成交价足够抵御未来市场波动带来的风险；操作层面更适宜于像张强这样有闲置资金不需要加杠杆的群体。
十 | 8月，张强开始认真研究投资房产。选区上，他限定在五环内；配套上，两公里范围内有地铁，生活便利。初步锁定几个交通方便的商圈后接着选的是小区，次新房价格偏高，预算吃紧，只能选老破小。两居室和一居室租金差距不大，但总价差距大，因此他首选小户型一居。接下来要解决的就是价格问题。 张强的理想标的是“总价越低越好，租金越高越好”。但这种房源极少，需要抱着捡漏的心态去找。两个月里，他陆续看了多套房，但符合预期的寥寥无几。 10月15日，他在中介网站看到一套挂牌150万元的一居室，立即联系中介。
十一 | 中介称，同户型近期成交价约130万元，如果付款条件好，或许可以谈到120万元。
十二 | 这套房位置更靠近核心区，面积略小，房龄超40年，但租金较高。如果以120万元成交，年化租金收益率可达约4%。 张强说，想要在茫茫房源中找到合适的房子，个人效率太低，得依赖中介。中介了解他的需求后，又推荐了几套房源，约定周末集中看房，合适就约房东谈价。
十三 | 抓住机会 看了两个月房，张强发现，“捡漏”的买家不少，不仅有个人，还有机构投资者。曾有一套房源的底价极具吸引力，他本打算再多看几套对比，结果第二天就被别人抢先拿下。 他总结，小户型买家主要有两类：一是尚未结婚的年轻人，希望在能力范围内拥有一套属于自己的房子；二是像他一样追求长期稳定租金回报的投资者。
十四 | 张强偏好小户型，正是看中其租金回报率更高。以他正在看的房为例，租金收益率约4%。而同小区两居室因总价高、租金差距不大，收益率普遍低一个百分点。 在这种情况下，只要总价足够低，小户型比大户型更抢手。一家大型中介的门店负责人告诉经济观察报，在他所在的片区，近期70平方米以下房源的成交占比超六成，而90平方米以上房源的成交占比仅一成左右。 张强也体会到，一分价钱一分货。好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。照片里看着不错，实地一看可能装修老旧、采光差；要么户型较差，实用性不强。
十五 | 这些房源在租赁市场普遍不受欢迎。 上述中介门店负责人称，低价房源通常有两种情况，要么业主急售，要求短期内全款；要么房子本身存在硬伤，如采光差、户型不佳、漏水，或交易税费高、需补缴土地出让金等。排除这两种情况，多数业主不愿意降价出售优质房源。 显然，急需用钱的业主最适合张强这类投资者。但在整个二手房市场，此类卖家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵较多，投资意义上的“高性价比”房源十分稀缺，需要足够多的耐心。 上述私募投资人士称，过去由于住宅收益率低，机构投资者更青睐写字楼。一方面写字楼租金高，回报率更优；另一方面，商办物业只要运营得当，也能带来可观的资产增值收益。不过，近两年情况发生了变化，商办市场冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房价下降有所提升，开始吸引机构关注，但目前机构多处于前期摸底阶段，尚未形成实质性投资动作。 买房逻辑变了 过去，张强投资房产主要依靠房价上行赚取增值差价，但如今，他更看重的是租金收益。张强说，与年化租金收益率相比，他更在意的是每月带来的4000元租金收入。作为普通打工族，张强对年化收益率的要求没有那么严格和执着。他更远的考虑是，即便未来遇到裁员等突发情况，每月4000元的租金收入也能为生活提供更多保障。 在他看来，这一轮房地产洗牌后，随着房价逐步回稳，靠房价上涨赚取差价的时代已经过去，现在是出租率高、租金高的房子具备投资价值。 将100多万元存入银行定期存款或保本理财产品，带来的收入有限，而且从长远来看也难以抵御通胀影响。相比之下，投资一线城市核心区域的房产，不仅能带来持续稳定的租金收入，还具备一定的保值增值功能。 上述私募投资人士表示，普通投资者计算回报率往往比较粗略；专业或机构投资者的测算模型更为复杂，通常采用投资回报率与内部收益率（IRR）两种方式作为投资标准。两种标准的出发点不同，投资逻辑也各有差异。 该人士告诉经济观察报，专业投资者会将物业费、交易税费、取暖费、维修费、空置损失等成本全部计入。其中，偶发性成本按一定比例纳入计算，例如维修成本通常为年租金的10%左右，空置损失约为年租金的5%。如果购房资金来自贷款，还需将资金成本计入。 以张强计划投资的房产为例，每年的物业费、取暖费、维修费及空置损失合计约3000元，需要从租金收益中扣除；按照“满五唯一”政策，契税约为1.2万元，也应计入购房成本。经测算，专业机构计算的投资回报率约为3.9%，比张强个人计算的少0.3个百分点。 与投资回报率相比，内部收益率从现金流角度出发，计算方式更为复杂。除了资金成本外，还需考虑投资年限。
十六 | 以张强计划投资的房产为例，在房价保持不变的情况下，如果持有10年，内部收益率约为3.9%；若持有20年，内部收益率可达约4.5%。
十七 | （应受访者要求，张强为化名）。
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Published on:14:49:37
